전세 계약서에 도장을 찍고 이사까지 마쳤는데, 뉴스에서 전세사기 소식을 볼 때마다 마음이 불편하다면 전세보증보험부터 확인해 보세요. 전세보증보험은 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때, 보증기관이 대신 돌려주고 나중에 집주인에게 받아 내는 상품입니다.
이 글은 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증을 기준으로 정리했습니다. 흔히 “전세보증보험”이라고 부르는 상품입니다. 처음 전세를 얻은 세입자가 가입할 수 있는지, 언제까지 신청해야 하는지, 비용은 얼마인지 순서대로 짚겠습니다.
전세보증보험, 누가 언제까지 가입할 수 있나요
전세계약서에 이름이 올라 있는 임차인이 가입합니다. 신청은 전세계약기간의 절반이 지나기 전까지 해야 하고, 이 기한을 넘기면 원칙적으로 가입할 수 없습니다.
| 계약 형태 | 신청기한 계산 기준 |
|---|---|
| 신규 전세계약 | 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 1/2 경과 전 |
| 갱신 전세계약 | 갱신 계약서상 계약기간의 1/2 경과 전 |
2년 계약이라면 대략 1년 안에 신청해야 하는 셈입니다. 다만 기한 계산의 시작점이 계약일이 아니라 잔금일·전입일 중 늦은 날이라는 점을 놓치기 쉽습니다. 개인뿐 아니라 법인과 외국인도 가입할 수 있습니다(중소기업이 아닌 법인은 전세권 이전 조건이 붙습니다).
보증금이 얼마까지 대상인가요
전세보증금이 수도권은 7억 원, 그 밖의 지역은 5억 원 이하여야 합니다. 보증부 월세라면 월세를 전월세전환율로 환산해 더한 금액으로 판단합니다. 2026년 7월 1일 이후 신규 신청과 보증금이 늘어나는 갱신 신청에는 6.5%가 적용됩니다.
가입 한도는 이렇게 계산합니다
핵심 공식은 “주택가격 × 90% − 선순위채권”입니다. 내 전세보증금이 이 금액 안에 들어와야 가입할 수 있습니다. 선순위채권은 등기부등본 을구에 적힌 근저당처럼 내 보증금보다 먼저 돌려받을 권리가 있는 빚을 말합니다.
여기서 주택가격은 집주인이 말하는 시세가 아니라 HUG가 정한 순서대로 산정합니다. 아파트는 KB시세나 한국부동산원 시세를 먼저 쓰고, 빌라(연립·다세대)는 공시가격의 140%를 먼저 적용합니다.
| 주택 유형 | 주택가격 산정에 먼저 쓰는 값 |
|---|---|
| 아파트·주거용 오피스텔 | KB시세 또는 한국부동산원 시세 |
| 연립·다세대(빌라) | 공동주택 공시가격 × 140% |
| 단독·다가구 | 개별단독주택 공시가격 × 140% |
쉽게 계산해 보면, 공시가격이 2억 원인 빌라는 주택가격이 2억 8천만 원이고, 여기에 90%를 곱한 2억 5,200만 원이 한도입니다. 근저당이 없다면 전세보증금 2억 5,200만 원까지 가입할 수 있고, 근저당이 5천만 원 잡혀 있다면 한도는 2억 200만 원으로 줄어듭니다.
빌라 전세를 알아볼 때 이 계산을 계약 전에 해 두면 “보증보험이 안 되는 집”을 미리 걸러 낼 수 있습니다. 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 누구나 조회할 수 있습니다.
가입을 막는 조건도 확인하세요
한도 안에 들어와도 몇 가지 조건에 걸리면 가입이 거절됩니다. 계약 전에 확인할 수 있는 것들이라 미리 알아 두면 좋습니다.
| 확인할 서류 | 걸리면 가입이 어려운 경우 |
|---|---|
| 등기부등본 갑구 | 경매신청·압류·가압류·가처분·가등기가 있음 |
| 등기부등본 을구 | 선순위채권이 주택가액의 60%를 넘음 |
| 전세계약서 | 계약기간 1년 미만, 공인중개사 없이 직거래로 체결(기존 중개 계약의 갱신은 예외) |
| 건축물대장 | 위반건축물로 기재됨(아파트 제외) |
| 본인 상황 | 실제 거주·전입신고·확정일자 중 하나라도 빠짐 |
조건 하나하나를 서류별로 확인하는 방법은 전세보증보험가입조건 체크리스트에 계약 전·후로 나눠 정리했습니다. 집주인이 HUG의 보증금지대상자로 지정된 경우에도 가입할 수 없다는 점도 함께 알아 두세요.
전세보증보험 보증료는 얼마나 나오나요
보증료는 “보증금액 × 보증료율 × 계약기간/365″로 계산합니다. 보증료율은 보증금 규모, 아파트인지 여부, 부채비율에 따라 연 0.097%에서 0.211% 사이입니다.
| 예시 | 적용 보증료율 | 2년 보증료 |
|---|---|---|
| 아파트, 보증금 1억, 부채비율 70% 이하 | 연 0.097% | 약 19만 4천 원 |
| 아파트, 보증금 2억, 부채비율 70% 이하 | 연 0.102% | 약 40만 8천 원 |
| 빌라, 보증금 3억, 부채비율 70% 초과~80% 이하 | 연 0.161% | 약 96만 6천 원 |
부채비율은 (선순위채권 + 전세보증금) ÷ 주택가액으로, 집에 빚이 많을수록 요율이 올라갑니다. 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 계산된 보증료에 10%가 더 붙습니다.
할인과 세액공제
연소득 5천만 원 이하 가구는 60%, 합산 연소득 6천만 원 이하이면서 혼인 7년 이내인 신혼부부는 40% 할인됩니다. 다자녀·고령자·장애인 가구 등도 할인 대상이고 중복 적용은 안 됩니다. 어떤 할인이든 보증신청인과 배우자 모두 무주택자여야 하고, 청약홈 주택소유여부 확인 서류로 증빙합니다. 앞의 아파트 2억 원 예시라면 신혼부부 할인 후 약 24만 5천 원입니다. 할인 종류마다 증빙 서류와 세부 요건이 따로 있으니, 내가 받을 수 있는지는 신청 전에 HUG 안내나 창구에서 확인하세요.
낸 보증료는 보증금 3억 원 이내라면 연말정산 세액공제 대상입니다. 영수증을 챙겨 두세요.
HUG와 HF 전세지킴보증, 무엇이 다른가요
전세보증보험은 HUG만 있는 게 아닙니다. 한국주택금융공사(HF)에도 일반전세지킴보증이 있고, 한도 공식과 신청기한은 비슷하지만 가입할 수 있는 사람과 보증료가 다릅니다. 두 상품을 공식 안내 기준으로 나란히 놓으면 이렇습니다.
| 항목 | HUG 전세보증금반환보증 | HF 일반전세지킴보증 |
|---|---|---|
| 가입 대상 | 전세계약서상 임차인(개인·법인·외국인) | HF 전세자금보증을 해당 은행에서 이용 중인 임차인(동시 신청 시 대출 실행 필요) |
| 신청 창구 | HUG 지사·위탁은행·모바일 | HF 전세자금보증을 취급한 은행 |
| 보증금 상한 | 수도권 7억 원, 그 외 5억 원 | 서울·경기·인천 7억 원, 그 외 5억 원 |
| 가입 한도 | 주택가격 × 90% − 선순위채권 | 주택가격 × 90% − 선순위채권(주택가격 12억 원 이하) |
| 보증료율 | 연 0.097% ~ 0.211% | 연 0.04% ~ 0.18% |
| 요율을 가르는 비율 | 부채비율 = (선순위채권 + 보증금) ÷ 주택가액(주택가격 × 90%) | LTV = (선순위채권 + 보증금) ÷ 주택가격 |
| 신청기한 | 계약기간 1/2 경과 전 | 계약기간 1/2 경과 전 |
두 기관은 요율을 가르는 비율의 분모가 달라서, 같은 “70%”라도 뜻이 다릅니다. 예를 들어 주택가격 6억 원, 선순위채권 2억 2천만 원인 아파트에 보증금 2억 원·2년으로 들어가면 빚과 보증금이 주택가격의 70%입니다.
이때 HF는 LTV 70% 구간(연 0.04%)이라 보증료가 약 16만 원입니다. HUG는 주택가액(5억 4천만 원) 기준 부채비율이 약 78%가 되어 연 0.124%, 약 49만 6천 원입니다. 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘는 집이라면 HUG 보증료에 10%가 더 붙습니다.
다만 HF 상품은 HF 보증으로 전세대출을 받은 사람만 가입할 수 있습니다. 대출 없이 전세를 얻었다면 HUG나 SGI서울보증 상품을 비교해 보는 것이 현실적이고, 전세대출을 받았다면 대출 은행에 HF 전세지킴보증 가능 여부를 먼저 물어보세요.
어디서 어떻게 신청하나요
HUG 지사나 위탁은행 창구를 방문하거나, 모바일로 비대면 신청할 수 있습니다. HUG 안심전세 앱과 네이버페이·카카오페이·토스에서도 신청할 수 있고, 우리은행·국민은행 앱으로도 받습니다.
신청 전에 등기부등본으로 근저당과 권리침해 여부를, 공시가격 알리미로 주택가격을 먼저 확인해 두면 심사에서 떨어질 일을 줄일 수 있습니다.
함께 궁금할 수 있는 내용
Q. 이미 계약하고 몇 달 살았는데 지금 가입해도 되나요?
계약기간의 절반이 지나기 전이라면 가능합니다. 2년 계약에 입주한 지 6개월이라면 아직 기한 안이니 서두르는 편이 좋습니다.
Q. 전세대출을 받았으면 가입이 안 되나요?
대출 방식에 따라 다릅니다. 보증금에 질권설정이나 채권양도 통지가 된 전세대출이면 원칙적으로 어렵지만, HUG와 협약한 SGI서울보증의 보증부 대출이라면 가입할 수 있습니다. 대출받은 은행에 방식을 먼저 확인하세요.
Q. HUG 말고 다른 곳도 있나요?
HF 일반전세지킴보증은 위 비교표에 정리했습니다. SGI서울보증에도 전세금 보장 상품이 있지만 조건과 보험료 체계가 따로 있으니, 가입을 고민한다면 SGI서울보증 안내를 직접 확인해 보세요.
정리하면
전세보증보험은 계약기간 절반이 지나기 전에, 실제로 살면서 전입신고와 확정일자를 받은 상태에서 신청해야 합니다. 계약 전이라면 “주택가격 × 90% − 선순위채권”으로 한도부터 계산해 보고, 등기부등본과 건축물대장까지 확인하면 가입이 거절될 집을 미리 피할 수 있습니다. 개별 상황에 따라 판단이 달라질 수 있으니 애매하면 HUG 상담센터나 공인중개사에게 한 번 더 확인하세요.
2026년 9월 HUG·HF 홈페이지 기준. 출처: 한국주택금융공사 – 일반전세지킴보증, 주택도시보증공사 – 전세보증금반환보증 상품개요, 주택도시보증공사 – 이용절차 및 제출서류